Am 13. August 2021 gab der Heppenheimer Fachanwalt für Mietrecht Alexander Dietrich in seinem 10-Minuten-Vortrag ein kurzes Update über häufige Fehler bei der Vermietung.
Professionelle Vertragsanbahnung
Gerade Laien ist schon der bei der Anbahnung des Mietverhältnisses die Inanspruchnahme professioneller Hilfe anzuraten. So kann ein guter Makler bei der Überprüfung der Bonität die mittlerweile regelmäßig vom Vermieter zu tragende Courtage schon deshalb wirtschaftlich wieder einspielen, wenn er ungeeignete Mietinteressenten aussortiert. Das kann dadurch geschehen, dass er die Prüfung von Gehaltsbescheinigungen, Schufa / Creditreformauskunft mit übernimmt. Auch ein Vorvermieterzeugnis kann hier durchaus hilfreich sein. Rechtsanwalt Dietrich verwies auch auf die Möglichkeit der Bonitätsprüfung quasi durch die Hintertür, wenn eine Bankbürgschaft oder Mieterversicherung statt einer Barkaution verlangt wird.
Überhaupt reizen Vermieter ihre durchaus gegebenen Rechte gerade im Bereich Mietsicherheit selten ganz aus. Häufig werden weniger als 3 Kaltmieten Kaution verlangt. Hier sollte man durchaus auf der Gesamtsumme bestehen und lieber diese mit längeren Raten aufbauen, anstatt teilweise auf den Maximalbetrag zu verzichten. Der Eintritt weiterer Mieter als Vertragspartner kann ebenfalls helfen oder aber, bei besonderen Anlässen, eine Bürgschaft auf gesondertem Vertrag außerhalb der Mietvertragsurkunde.
Als Quelle eines guten Wohnraummietvertrags sollte ein geprüftes und aktuelles Muster genommen werden. Hier gibt es mittlerweile bequeme und günstige Möglichkeiten über Online-Portale wie das von Haus & Grund, welches auch ohne Mitgliedschaft günstig genutzt werden kann. Dieses vermeidet durch den Aufbau auch schon weitestgehend Fehler beim Ausfüllen.
Durchdachte Vertragsgestaltung
Bei der Vertragsgestaltung ist insbesondere zu beachten:
- Mietraumbeschreibung ja – Flächenangabe nein (Minderungsrisiko !)
- Keine Befristung außer bei bereits bekanntem Eigenbedarf; denkbar aber beidseitiger Ausschluss der ordentlichen Kündigung (beidseitig bis max 4 Jahre Mietzeit)
- Angabe der Umlagefaktoren für Betriebskosten (wenn nicht: flächenabhängig bzw. zwingend nach HeizkostenVO); Übernahme der jeweiligen Kostenverteilung einer WEG gem. „anliegendem Berechnungsbeispiel“
- Mietsicherheit (s.o.) mit zulässiger Fälligkeitsregelung und bei Barkaution Angabe des separaten Kautionskontos – sonst Zurückbehaltungsrecht des Mieters an den zu leistenden Raten
- Zulässige Schönheitsreparaturklausel (nicht bei anfänglich unrenovierter Wohnung, kein „fester“ Fristenplan, Abgeltungsklauseln unwirksam)
- Zulässige Kleinreparaturklausel mit Angabe des Höchstbetrags im Einzelfall und der jährlichen Maximalsumme
- Zulässige Haustierklausel und Besichtigungsklausel
- Ermächtigung des Vermieters (aber keine Pflicht), für den Mieter etwa notwendige Anträge zur Wohnkostenübernahme beim Jobcenter zu stellen und Pflicht zur Eigenantragstellung / Mitwirkung des Mieters dabei
Betriebskostenabrechnung
Auch hier werden vielfach Fehler aus Unachtsamkeit oder Unwissen gemacht:
- Umlage nur von Positionen nach zulässigerweise vereinbarten Umlagepositionen der BetriebskostenVO (keine Instandhaltung, keine Verwalterkosten, keine Kontoführung) und
- Umlage gemäß den im Vertrag vereinbarten Faktoren (nicht automatisch oder gar nach Belieben) mit Verweisungsklausel auf die jeweilige Praxis der Eigentümergemeinschaft
- Formelle Anforderungen an ordnungsgemäße Abrechnung beachten
- Jahresfrist nach Ablauf des Abrechnungsjahres nachweislich einhalten
- Belegeinsicht gewähren (beim Vermieter oder Verwalter, Kopien per Post nur gegen Kostenerstattung)
Kündigung
Hier gelten eigentlich einfach zu einhaltende Grundregeln, die aber trotzdem häufig missachtet werden:
- Von allen an alle
- Unterschrift(en) im Original = Einhaltung der Schriftform; ersatzweise: Originalvollmacht(en)
- Mit Kündigungsgründen (nicht nur Schlagworte) und ggf. Hinweis auf soziale Widerspruchsmöglichkeiten
- Zugangsnachweis für Wirksamkeit / Fristeinhaltung (Bote)
Übergabe / Rückgabe
Selbst nach Beendigung des Mietverhältnisses sind bei der Rückgabe (spiegelbildlich auch bei Einzug) Fehler möglich:
- Bei Einzug und Auszug: Protokoll nicht vom Zustand; nur von Schlüsseln und Zählerständen,
- Neue Mieteranschrift (für letzte Abrechnungen und Beitreibung von Rückständen)
- 6monatige Verjährungsfrist bei Ansprüchen aus Verschlechterung (Schäden/Schönheitsreparaturen) beginnend am Tag der Rückgabe (nicht ab Mietvertragsende !)