Rechtliche Konflikte sind gerade am Ende eines Mietverhältnisses häufiges Praxisthema bei Rechtsanwalt Alexander Dietrich. Am 20. Februar berichtete der Heppenheimer Fachanwalt für Mietrecht über häufige Streitthemen, und wie man sie löst:
Hier der Vortrag in Stichpunkten zusammengefasst – mit „5 FAQs zur Rückgabe der Mietsache“
Renovierung ja oder nein ? => Kommt darauf an:
Schönheitsreparaturen nur bei wirksamer Überbürdung
- wirksame weiche Fristenklausel,
- keine Endrenovierungspflicht,
- keine Farbwahlpflicht „weiß“,
- anfänglich frisch renoviert oder Ausgleichsleistung bei Einzug => Beweislast: beim Mieter)
Ersatzanspruch des Vermieters: Schönheitsreparaturen nur bei erfolgloser Fristsetzung.
Rückgabeprotokoll ja oder nein ? => Nein (außer vertraglich verpflichtend):
Ausschluss späterer Schadensersatzansprüche bei fehlenden Feststellungen im Übergabeprotokoll (OLG Dresden, 07.09.2022 – 5 U 816/22)
Enthält ein Übergabeprotokoll die Feststellung bestimmter Schäden am Mietobjekt, kann dies dahin verstanden werden, dass vom Vermieter nur in Bezug auf diese Schäden noch Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden können, auch wenn tatsächlich noch weitere (erkennbare) Schäden am Mietobjekt vorhanden sein sollten.
Daher: Rückgabe der Schlüssel und der Zählerstände fotografisch dokumentieren und unmittelbar nach der Rückgabe Fotodokumentation aller Räume mit Zeugen, wenn der Mieter schon weg ist.
Verjährungsbeginn:
Wann beginnt die Verjährung von Ansprüchen wg. Schäden der Mietsache ? => Kommt drauf an…
- 548 BGB: 6 Monate, taggenau ab der Rückgabe der Mietsache.
Gibt der Mieter die Mietsache vorzeitig zurück, läuft ab da die Verjährung. Das gilt auch durch einseitigen Schlüsseleinwurf beim Vermieter (OLG Hamm im Urteil vom 01.09.2023 – 30 U 195/22)
Bis dahin müssen die Ansprüche durch Angebote / Rechnungen bezifferbar gemacht werden und alles streitige, was über die Kaution hinaus geht, muss verjährungshemmend gerichtlich geltend gemacht werden.
Nebenkostenabrechnung
Bis wann muss die letzte Nebenkostenabrechnung erteilt sein?
Es gilt weiter die Jahresfrist. Dh. spätestens ein Jahr nach Ablauf des Abrechnungsturnus muss die Abrechnung erteilt sein. Die Frist verkürzt sich nicht, nur weil der Mieter unterjährig auszieht.
Beispiel: Der Mieter zieht am 28.02.2026 aus. Die Abrechnung für das Kalenderjahr 2025 ist bis Ende 2026 zuzustellen. Die Abrechnung für die 2 Monate in 2026 ist erst in 2027 zuzustellen.
Achtung bei Fristversäumung durch den Vermieter: Kappung einer Nachzahlung auf Null !
Kautionsabrechnung:
Wann ist die Kaution zur Abrechnung und Auszahlung fällig ? => Kommt drauf an…
Kaution dient der Sicherung aller Ansprüche aus dem konkreten Mietverhältnis
- Offene Mieten
- Ansprüche aus Verschlechterung (6monatige Überlegungsfrist; mangelfreies Protokoll: keine Überlegungsfrist
- Offene Betriebskosten (Prognose anhand Vorjahresabrechnungen) bis Ende Folgejahr
Dh. ganz oder teilweise Pflicht zur Freigabe der Sicherheit, wenn keine Ansprüche mehr denkbar.
Achtung: Sofortige Fälligkeit wenn Kautionsanlage nicht verzinslich auf getrennt benanntem Kautionskonto. Bei Verstoß: Laut BGH strafbare Untreue !
Fazit: Wer bei Rückgabe der Mietsache Rechtsrat braucht, wendet sich an Rechtsanwalt Dietrich, Fachanwalt für Mietrecht in Heppenheim.