Thomas Biebel
PEN 10-Minuten-Präsentation 13.12.2024
In der Minutenpräsentation geht es darum den Anwesenden Anregungen zu geben wie man gut weiterempfehlen kann. Das gilt natürlich besonders auch für den 10 Minuten Vortrag und ich möchte Euch heute über ein Thema informieren, Welches für den Kunden besonders gutes und einfaches Einsparpotenzial bei Immobilien-Finanzierungen bietet.
Es geht um das Thema Prolongation und Umschuldung von Immobiliendarlehen.
Eine Prolongation bezeichnet die Verlängerung eines bestehenden Darlehensvertrags bei der gleichen Bank zum Ablauf der Zinsbindungsfrist. Dabei wird ein neuer Zinssatz für die nächste Zinsbindungsperiode vereinbart.
Bei einer Prolongation die von der Bestandsbank kommt, kann ich dem Kunden oft durch einige Tipps helfen ein Angebot zu optimieren. Also wenn Ihr jemanden habt der ein solches Angebot vorliegen hat, gerne zur Prüfung an mich verweisen. Ggf. kann ich das Geschäft auch für ihn bei der bestehenden Bank abwickeln auch wenn er das ursprünglich nicht über mich abgeschlossen hat.
Meine Erfahrung ist, dass die bisherige Bank oft nicht ganz fair mit den guten Bestandskunden ist und der loyale, bequeme Kunde der Verlierer ist („mein Banker wird mir schon ein gutes Angebot machen …“).
Stichwort Umschuldung: Das bedeutet, dass das bestehende Darlehen bei einer anderen Bank neu finanziert wird, um bessere Konditionen zu erhalten. Beide Optionen, also Prolo oder Umschuldung, stehen üblicherweise zum Ende der Zinsbindungsfrist einer Immobilienfinanzierung zur Wahl.
Wann und warum lohnt es sich umzuschulden? Momentan sind die Zinsen bei einer guten Beleihung (darauf komme ich gleich nochmal) gleich oder niedriger als vor 10 Jahren. Auf jeden Fall aber niedriger als vor 12, 13, 14 Jahren und das bedeutet, dass ein Kunde der z.B. 2013 sein Darlehen für z.B. 15 oder 20 Jahre fest gemacht hat schon jetzt aufgrund eines Sonderkündigungsrechts vorzeitig aus dem Vertrag herauskommen kann. Darauf wird die Hausbank aber in der Regel nicht hinweisen. Ich kann da helfen!!
Thema gute Beleihung: Bei einer reinen Prolongation wird keine Neubewertung des Marktpreises der Immobilie gemacht. Welche Auswirkungen hat das auf Konditionen?
Die Immobilie wurde z.B. vor 10 Jahren angeschafft und damals fast zu 100% finanziert. Nach dieser Zeit sind noch gut 80% des ursprünglichen Darlehens weiter zu finanzieren. Eine über 80% Finanzierung ist auch heute noch ein erhöhtes Risiko für eine Bank und daher die Zinskonditionen nicht besonders günstig.
Bei einer Umschuldung wird von der neuen Bank jedoch der aktuelle Marktwert ermittelt und dieser hat sich in unserer Region in den letzten 10 Jahren oft verdoppelt. Daher ermittelt die Bank ein sehr niedriges Risiko da die Finanzierung im Verhältnis zum Marktwert risikoarm und die neuen Zinskonditionen somit für den Kunden sehr günstig sind. Das kann in etwa 0,5% Ersparnis bedeuten. Bei 300.000€ sind das immerhin monatlich 125€ weniger Rate.
Was man wissen muss: Es gibt Kosten und Aufwand bei einer Umschuldung:
- B. für die Umschreibung der Grundschuld (Notar- und Grundbuchkosten). Diese Kosten kann ich in der Regel minimieren, da die bestehende Grundschuld einfach an die neue Bank abgetreten wird. Diese Kosten müssen in die Berechnung, ob es sich für den Kunden lohnt, einbezogen werden. Unterlagen zu Objekt und Bonität müssen neu eingereicht werden. Hier mache ich es meinen Kunden auch möglichst einfach und bequem, da ich z.B. einen aktuellen Grundbuchauszug oder Lageplan auf meine Kosten besorge.
Weiterer Vorteil bei einem Bankwechsel: Es gibt Optimierungsmöglichkeiten. Heute sind oftmals bequem höhere monatliche Raten stemmbar, weil der Kunde mehr verdient und/oder z. B. die Kinder aus dem Haus sind. Dadurch ist eine deutliche Verkürzung der Gesamtlaufzeit und damit hohe Einsparung von Zinskosten möglich.
Außerdem bieten heute viele Banken Flexibilitätsmerkmale an (z.B. Ratenänderungsoption) die man mit der Umschuldung neu vereinbaren kann.
Fazit: eine prima Möglichkeit relativ einfach und bequem viel Geld zu sparen. Hier geht es oft um einige Tausend Euro Einsparung!
Also: Bitte aufhorchen sobald Ihr bei Euren Kunden oder Bekannten mitbekommt, dass es eine bestehende Hausfinanzierung gibt. Fragt mal wie lange die Zinsfestschreibung noch ist und ober er sich schon mal ein Angebot zu einer Umschuldung eingeholt hat.