Bei Rückgabe von gemieteten Wohnungen und Gewerberäumen ist häufig Streit über den Rückgabezustand gegeben.
Am 31. Januar 2025 informierte Rechtsanwalt Alexander Dietrich aus Heppenheim über sogenannte „Schönheitsreparaturen“ im Mietrecht – und was man als Vermieter dazu alles falsch machen kann.
Der Begriff setzt sich aus den Wörtern „Schönheit“ und „Reparaturen“ zusammen. Gemeint sind – übersetzt aus dem Fachchinesisch – Malerarbeiten in der Mietsache, die auf vertragsgemäßer Abnutzung beruhen. Aus den Wortbestandteilen ergibt sich, wer diese entgegen weitläufiger Meinung im Grundsatz zu leisten hat, nämlich der Vermieter. Dies ist Bestandteil seiner Erhaltungspflicht. Diese besteht als Gegenleistung für den Erhalt der Miete.
Voraussetzungen für Vermieteransprüche bei Schönheitsreparaturen
Dass der Vermieter einen Teil seiner Erhaltungspflicht auf den Mieter überbürden kann, ist entgegen landläufiger Meinung nicht selbstverständlich. Von der gesetzlichen Regel sind nur eng begrenzte Ausnahmen erlaubt. Sollen die Schönheitsreparaturen dem Mieter übertragen werden, bestehen folgende Voraussetzungen:
- wirksame Vereinbarung (ohne Vertragsgrundlage bleibt die Renovierungspflicht beim Vermieter)
- Übernahme anfänglich frisch renovierter Wohnung (keine Renovierungsleistung, die der Mieter nicht selbst verursacht hat), wenn anfänglich nicht renoviert nicht ohne angemessenen Ausgleich
- Wenn Fristen vereinbart werden, nur als weiche Fristen (nur Beispielswirkung – keine starre zeitliche Vorgabe ohne Abhängigkeit von der tatsächlichen Notwendigkeit)
- Angemessener Fristenplan (5 / 8 / 10 Jahre für Küche und Nassräume, allgemeine Wohnräume und Nebenräume mit geringer Abnutzung)
- Ausgleichsanspruch bei Selbstvornahme hängt von vorheriger angemessener Fristsetzung des Vermieters ab (Schönheitsreparaturen waren vor der Übertragung Hauptleistung des Vermieters und werden dann zur Hauptleistung des Mieters neben der Mietzahlung)
Fazit:
Bei Schönheitsreparaturen gibt es im Mietrecht eine Menge Stolpersteine. Dass der Vermieter am Ende der Vertragszeit häufig nur zweiter Sieger ist, wird meist schon zu Beginn des Mietverhältnisses durch unzureichende Vertragsgestaltung angelegt. Das ist vermeidbar.
Der Heppenheimer Fachanwalt für Mietrecht Alexander Dietrich kann helfen, Fehler dabei und bei gerichtlichen Streitigkeiten dazu zu vermeiden