Ein Mythos im Mietrecht ist, dass der Mieter die Malerarbeiten auszuführen hat. Die Rechtsprechung hat mit jahrzehntelanger Praxis aufgeräumt und dazu beigetragen, dass eine Vielzahl von Mietverträgen an dieser Stelle unwirksam sind.
Der Heppenheimer Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentum Alexander Dietrich referierte am 27.11.2020 in seinem 10-Minutuen-Vortrag über Schönheitsreparaturen. Die Überbürdung ist nicht selbstverständlich, sondern bedarf einer wirksamen Vereinbarung im Mietvertrag. Die Vereinbarung muss sicherstellen, dass nur renoviert werden muss, wenn das auch wirklich erforderlich ist. Wenn überhaupt Fristenpläne vereinbart werden, dürfen diese keine starren Vorgaben treffen.
Außerdem muss die Wohnung bei Einzug schon frisch renoviert sein. Andernfalls muss der Mieter Abnutzungen beseitigen, die er nicht verursacht hat. Ausnahme: Der Mieter erhält für entsprechenden Aufwand eine Kompensation, zum Beispiel einen Mietnachlass. Der BGH hat dazu entschieden, dass nur eine halbe Monatsmiete den Aufwand nicht ausreichend ausgleicht. Das Landgericht Berlin hat die Höhe einer Monatsmiete für angemessen befunden.
Übernimmt der Mieter eine unrenovierte Wohnung, dann muss der Vermieter die Malerarbeiten ggf. später bezahlen. Unterschreitet der Renovierungszustand allerdings den anfänglichen Zustand bei Einzug, dann muss der Mieter sich für die ihm zuzurechnende Abnutzung beteiligen. Kann man nicht feststellen, wieviel zusätzliche Abnutzung in die Mietzeit gefallen ist, teilen sich die Parteien den Aufwand 50 : 50. Der Vermieter kann die Ausführung der Schönheitsreparaturen verweigern, solange der Mieter seinen Anteil nicht vorschießt.
Wir kommt man durch diesen Dschungel sicher durch ?
- Verwendung eines aktuellen und geprüften Mietvertragsformulars
- Klare Verhältnisse bei Mietbeginn
- Dokumentation des Einzugs- und Auszugszustands mit Fotos und Zeugen, evtl. Vorbesichtigung
- Vorsicht bei Protokollen: Deren Inhalt kann eine Beweislastumkehr zur Folge haben
- Schönheitsreparaturen sind ursprünglich Teil der Hauptleistungspflicht des Vermieters – werden sie wirksam auf den Mieter übertragen, bedarf es vor Ersatzansprüchen des Mieters einer angemessenen Fristsetzung
- Bei Schäden aus unsachgemäßem Mietgebrauch bedarf es dagegen keiner Frist; die Bereiche sind aber nicht immer klar trennbar: Daher im Zweifel wenn möglich sicherheitshalber auch hier Fristen setzen.
- Beachtung der 6monatigen Verjährungsfrist: Fristbeginn ist die tatsächliche Rückgabe, nicht das Ende des Mietverhältnisses
- Die Grundsätze gelten bei Wohnraum- und Gewerbemietrecht
Was kann Rechtsanwalt Dietrich hierzu beitragen:
- Hilfe bei der Vertragsgestaltung bzw. beim Ausfüllen des Vertragsformulars
- Beratung bei der Weichenstellung unrenovierte Überlassung und Ausgleichsleistung
- Mitwirkung bei der Dokumentationserstellung und Bewertung von Mängellisten
- Teilnahme an Wohnungsabnahmen (Prellbockfunktion)
- außergerichtliche und gerichtliche Interessenvertretung
